Auparavant, investir dans l’immobilier n’était possible que pour les investisseurs très fortunés ou institutionnels. C’était le cas jusqu’à la création des fiducies de placement immobilier ou FPI. Conçues pour rendre les placements immobiliers plus accessibles, les FPI permettent aux petits investisseurs d’accéder aux avantages d’un portefeuille immobilier diversifié et géré par des professionnels.
Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier?
Les FPI permettent aux investisseurs de posséder un bien immobilier sans les soucis d’être propriétaire ou d’avoir à gérer la propriété.
Ce sont des sociétés qui possèdent, financent et, dans une certaine mesure, développent des biens immobiliers productifs de revenus dans plusieurs secteurs de l’immobilier. Bien que plusieurs FPI sont spécialisées dans un type de propriété tel des immeubles commerciaux, des complexes d’appartements, des hôpitaux, ou encore des centres commerciaux, d’autres se diversifient en détenant plusieurs types de biens.
Comment une FPI fonctionne-t-elle?
Au Canada, les FPI sont structurées comme des fiducies (aux États-Unis, la structure est légèrement différente) qui regroupent l’argent des investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers productifs de revenus. Les FPI produisent des revenus en percevant des loyers, en réalisant des gains en capital à la vente de biens immobiliers ou en recevant des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont ensuite versés aux participants (bénéficiaires) sous forme de distributions.
De nombreuses conditions doivent être remplies pour qu’une entreprise puisse être reconnue comme une FPI. Dans la plupart des pays, les FPI doivent :
- verser au moins 90 % à 100 % de leur revenu imposable aux participants sous forme de distributions
- investir au moins 75 % de leurs actifs dans l’immobilier, et
- tirer au moins 75 % de leurs revenus de location de biens immobiliers ou d’intérêts sur les prêts hypothécaires.
Il existe plusieurs types de FPI, notamment les FPI d’unités, hypothécaires et hybrides. Les FPI d’unités investissent dans l’immobilier et en sont propriétaires, tandis que les FPI hypothécaires fournissent un financement immobilier en émettant ou en achetant des hypothèques ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Les FPI hybrides combinent les FPI d’unités et les FPI hypothécaires.
Quels sont les avantages des FPI?
- Potentiel de revenus stables : Un des aspects les plus attrayants des FPI est leur potentiel de revenus réguliers. Elles offrent souvent des rendements intéressants, étant donné qu’elles distribuent une part importante de leurs revenus aux participants. En règle générale, les FPI canadiennes versent des distributions mensuelles, tandis que les FPI américaines versent des distributions trimestrielles.
- Efficacité fiscale : Les FPI sont structurées comme des fiducies, ce qui signifie qu’elles ne sont pas imposées au niveau de la ‘société’ sur les revenus immobiliers s’ils sont distribués aux participants. Cela permet d’augmenter les revenus directement versés aux investisseurs, qui paient alors des impôts sur les distributions reçues.
- Liquidité : La majorité des FPI sont cotées en bourse, offrant une liquidité qui permet aux investisseurs d’acheter et de vendre des actions pour pratiquement n’importe quel montant. Contrairement aux placements immobiliers directs, qui exigent souvent un investissement initial important, les FPI permettent aux investisseurs d’opter pour des placements plus modiques.
- Transparence : Les FPI assurent aussi une certaine transparence, les prix des actions et l’historique des transactions sont facilement accessibles, si les FPI sont cotées en bourse.
- Diversification : Un autre avantage des FPI est la possibilité de diversification qu’elles procurent aux investisseurs. Elles offrent une exposition aux actifs immobiliers dans différents secteurs et emplacements géographiques, réduisant ainsi le risque associé à un placement dans une seule propriété ou un seul emplacement.
- Portefeuilles immobiliers de qualité : Les FPI détiennent généralement des portefeuilles de grande qualité, composés d’actifs situés dans des marchés de premier plan.
- Gestion professionnelle active : Enfin, les FPI profitent d’une gestion professionnelle active, avec une surveillance étroite exercée par la haute direction et des équipes dédiées à la gestion immobilière, ce qui leur permet souvent de réaliser des économies d’échelle.
Quels sont les risques liés à l’investissement dans les FPI?
- Sensibilité aux conditions du marché : La performance des FPI est étroitement liée à leur capacité de générer des revenus. En période de ralentissement économique, les revenus locatifs et les taux d’occupation des biens immobiliers ont tendance à diminuer, entraînant une baisse des revenus et de la valeur des biens.
- Variations des taux d’intérêt : Une hausse des taux d’intérêt peut parfois réduire la demande, entraînant une baisse de la valeur des biens immobiliers et, éventuellement, du prix des actions.
- Absence des bénéfices non répartis : Étant donné que les FPI sont tenues de distribuer au moins 90 % à 100 % de leurs bénéfices à leurs participants sous forme de distributions, elles doivent se tourner vers les marchés capitaux pour financer leur expansion et leur croissance, ce qui peut aussi avoir un impact sur le prix de leurs actions.
- Répercussions fiscales : Si les FPI sont avantageuses sur le plan fiscal pour les investisseurs, il faut néanmoins tenir compte de certaines incidences fiscales. Les distributions des FPI sont différentes des dividendes versés par des sociétés et, à ce titre, elles ne sont pas imposées de la même manière. Les distributions des FPI peuvent être constituées d’un mélange de gains en capital, de remboursement de capital et d’autres revenus, tous soumis à un traitement fiscal différent. La répartition fiscale exacte varie d’une FPI à l’autre et change généralement d’une année à l’autre. Les investisseurs doivent consulter des professionnels de la fiscalité pour bien comprendre les répercussions fiscales propres à leur placement dans une FPI.
- Risque de gestion : Bien que les FPI profitent d’une gestion professionnelle active, de mauvaises décisions de gestion peuvent toujours survenir et nuire à leurs performances.
Comment s’y prendre pour commencer à investir dans les FPI?
L’investissement dans les FPI implique l’achat d’unités cotées sur les principaux marchés boursiers ou l’achat d’unités dans des fonds communs de placement de FPI ou des fonds cotés en bourse (ETF en anglais). Cependant, vous devriez être informé des conditions de rachats des fonds ou des véhicules privées, qui peuvent être suspendues ou bloquées. Avant d’investir, il est essentiel d’effectuer des recherches approfondies et de comprendre les actifs sous-jacents, l’équipe de gestion et la dynamique du marché.
Les fiducies de placement immobilier peuvent être un complément important à un portefeuille d’investissement bien diversifié. Elles offrent le potentiel de revenus réguliers, de diversification et d’avantages fiscaux, mais elles comportent aussi des risques que les investisseurs doivent soigneusement évaluer.
