Immobilier, actions et obligations…

Lettres Trimestrielle

Immobilier, actions et obligations...

Pour les investisseurs qui ont su ignorer les nouvelles relatives à la situation européenne ou, plus spécifiquement, à la maladresse des politiciens à gérer toute cette affaire, le deuxième trimestre s’est passé sans tambour ni trompette. D’ailleurs, depuis le début de l’année, le niveau du marché américain s’est apprécié de 5% tandis que le marché canadien a reculé de 3% et si l’on ajoute l’effet des dividendes payés, on obtient des performances de 7% pour la bourse américaine et de -1.5% pour la bourse canadienne.

Malheureusement, la politique continuera à dominer les manchettes tant que l’élection présidentielle américaine ne sera pas conclue. D’ailleurs, nous croyons que rien de significatif ne devrait se produire en Amérique du Nord d’ici là. Quant à l’Europe, le désarroi continue de mettre sous pression l’Espagne et l’Italie.

L’immobilier par rapport aux actions et aux titres obligataires.

Bien des gens croient que l’immobilier offre des rendements supérieurs à ceux des actions et des obligations, tout en étant moins risqué. Si vous deviez vous fier aux conversations avec amis et famille, vous pourriez facilement conclure que très peu de gens ont perdu de l’argent avec leur maison. En fait, la plupart vous diront que c’est le meilleur investissement qu’ils ont pu faire. D’ailleurs, on pourrait appliquer cette même affirmation à ceux qui se sont lancés dans l’achat de propriétés à revenus. Ces investisseurs vous diront que les loyers paient non seulement les dépenses encourues pour maintenir l’immeuble mais aident aussi à payer une partie de l’hypothèque. Après 5 ou 10 années, lorsque la propriété sera mise en vente, ces derniers vous diront qu’ils pourront profiter d’un généreux gain en capital.

Bien que nous pourrions argumenter sur la validité des calculs de rendements, sur le coût de maintenir une propriété au fil des années, sur l’incertitude liée à la possibilité de loyers vacants et sur l’impact des fluctuations des taux d’intérêts pour bien évaluer la valeur de l’investissement immobilier, nous acquiesçons aux grands principes de ce type d’investissement :

  1. Investissements à long terme ;
  2. Actifs qui génèrent du revenu ;
  3. Effet de levier (emprunter pour acheter) et
  4. Aucune évaluation quotidienne.

En tant que gestionnaires de portefeuilles, nous souhaiterions être capables d’enseigner à nos clients qu’en réalité, ces grands principes s’appliquent aussi à leurs investissements en actions et en obligations. En effet, voici en guise de comparaison à l’investissement immobilier, les grandes lignes de l’investissement en valeurs mobilières :

  1. Ce sont des investissements à long terme ;
  2. Les actions génèrent des revenus par leurs dividendes et les obligations versent des intérêts ;
  3. Une différence importante : ne pas utiliser de marge ou d’effet de levier (comme on le sait tous, l’effet de levier est un couteau à double tranchant) et
  4. S’abstenir de consulter les journaux et internet pour trouver la valeur de son portefeuille sur une fréquence journalière ou hebdomadaire voire même mensuelle.

Bien que vous soyez convaincus de la sûreté de vos investissements immobiliers, vous devriez être persuadés d’une meilleure assurance de sécurité à détenir un portefeuille bien diversifié de compagnies. Dans les faits, un portefeuille d’entreprises qui suivent l’évolution des économies américaines et canadiennes ne peut qu’augmenter puisque ces économies ne cessent de croître. À titre d’exemple, un évènement comme la séparation du Québec risquerait d’affecter plus votre portefeuille immobilier qui est concentré dans la province qu’un ensemble de compagnies qui sont influencées par les économies américaines, canadiennes et mondiales. N’est-ce pas ?

Nous aimerions nous pencher sur les caractéristiques des actions et obligations versus l’immobilier :

  1. Les premiers sont des actifs virtuels et ne demandent aucune maintenance. L’autre est un actif physique et la maintenance est importante pour que ce dernier garde sa valeur. Il s’agit de demander à n’importe quel propriétaire de propriétés à revenus pour s’en assurer ;
  2. Les obligations et les actions sont cotées en tout temps pendant les heures normales des journées ouvrables. Les immeubles sont seulement évalués de temps à autre pour répondre à des exigences contractuelles ou fiscales ou lorsqu’on désire vendre. L’évaluation des immeubles est faite par des professionnels et prend beaucoup de temps ;
  3. Les valeurs mobilières sont très liquides et peuvent être vendues facilement, rapidement et de manière abordable. Les valeurs immobilières ne sont pas liquides et demandent du temps pour être vendues.

Bien qu’il soit très facile d’expliquer les vertus d’un portefeuille d’investissements boursiers par rapport à un investissement immobilier en établissant uniquement les faits, il est très difficile de demander à l’investisseur moyen d’évaluer ces deux choix avec la même perspective. Voici les trois raisons principales :

  1. La liquidité amène de la volatilité qui en retour peut causer des vents de panique chez les investisseurs. Malheureusement, la volatilité est très présente dans les marchés boursiers alors qu’elle est presque non-existante dans les marchés immobiliers.
  2. Les investisseurs immobiliers peuvent voir leur actif. Ils peuvent toucher à la brique et même y vivre. Cela donne beaucoup de confort aux êtres humains qui sont généralement très émotifs ;
  3. Puisque le prix des immeubles et des maisons ne peut être déterminé sur une base quotidienne, les investisseurs peuvent concevoir une valeur imaginaire pour fixer leur patrimoine dans leur esprit. L’exemple parfait de ce phénomène est reflété dans les inscriptions des maisons à vendre qui sont sur le marché depuis trois ans et qui ne trouvent pas preneur. La phrase clichée qui caricature cette situation de l’investisseur immobilier qui déforme la réalité est la suivante : « Je ne vendrai pas ma maison pour moins de $1.2 million puisqu’un voisin a vendu la sienne à $1.5 million et que la mienne a été rénovée. » Si vous détenez l’action ordinaire d’IBM et que vous voulez la vendre, vous pourrez vous en départir au prix du marché. Par exemple, si elle se transige à $200.00, elle vaut $200.00. Est-ce qu’un gestionnaire de portefeuille serait crédible s’il devait évaluer ce même titre d’IBM à $300.00 dans votre rapport d’évaluation de portefeuille puisque cela se trouve à être la valeur qu’il croit que l’action devrait valoir? Bien sûr que non mais pourtant, la plupart des individus font sensiblement la même chose en donnant des valeurs fictives à leurs investissements immobiliers.

Traiter de vos affaires financières avec une autre optique pour demeurer serein.

Nous écrivons régulièrement sur la finance comportementale et sur l’effet de la psychologie sur les placements. Les investisseurs sont des êtres émotifs et ils ont beaucoup de difficulté à demeurer rationnels face à leurs affaires financières. On dirait que, pour demeurer rationnel face aux investissements, on doit être courageux. Les anglophones diront « no guts, no glory » ou en français « pas de cran, pas de gloire ».

Tout d’abord, pour ce faire, nous devons comprendre la vraie nature de la richesse, les revenus et les dépenses. Bien que nous ayons tendance à mesurer la richesse par la taille en dollars d’un portefeuille dans un moment donné, il est préférable de mesurer la richesse en évaluant la capacité de dépenses qu’un portefeuille peut soutenir tout au long de la vie de ses bénéficiaires. En fait, la valeur marchande de votre portefeuille n’est pertinente que lorsque vous voulez le liquider. Par ailleurs, les dividendes récurrents et les revenus d’intérêts générés sont un bien meilleur reflet de votre situation financière à travers le temps. En d’autres mots, si votre portefeuille était la poule aux oeufs d’or, nous préférerions obtenir les oeufs régulièrement sur une base récurrente que de se casser la tête à savoir combien on pourrait obtenir si on vendait la poule.

Un grand auteur de la finance, Benjamin Graham, a toujours souligné l’importance de faire la distinction entre une perte de valeur temporaire et une perte de valeur permanente. La première est souvent une opportunité alors que l’autre est un désastre. Il est vrai qu’à un certain point durant le 20e siècle, les marchés de l’Argentine, de la Russie, de l’Allemagne, du Japon, de la Chine et de l’Égypte se sont effondrés au point ou leur valeur était inexistante. Ceci dit, c’est une éventualité qui n’est pas impossible au Canada ou aux États-Unis. Par contre, si cela devait arriver ici, il y aurait des choses bien plus importantes à se soucier que la valeur monétaire de son portefeuille de placements.

En tous les cas, les pertes temporaires de valeurs sont fréquentes. À un certain point, elles peuvent devenir assez angoissantes et permanentes … pour ceux qui vendent! Par contre, lorsqu’on porte le chapeau du revenu disponible et que l’on se concentre à évaluer les dividendes que nous recevrons, ces chutes paraissent moins sévères. D’ailleurs, l’histoire nous démontre que la valeur du S&P 500 peut facilement chuter temporairement de plus de 50% (la chute moyenne des pires 10 marchés baissiers depuis 1900 est d’environ 45%). Pendant ces mêmes périodes, les dividendes qui ont été versés par les 500 compagnies qui composent l’indice compilé par Standard & Poors ont baissé d’à peine 3% en moyenne lorsqu’évalués en dollars reçus si l’on fait exception de la grande dépression où les dividendes ont été réduits d’environ 25%. Si l’on fait le parallèle avec le marché immobilier, est-ce que vous croyez que le prix des immeubles chuterait de 50% si les loyers devaient être réduits de 3% ?

Malheureusement, le marché boursier tend à réagir de façon schizophrénique à cause de cette fameuse liquidité qui permet aux investisseurs de liquider leur portefeuille en tout temps en un rien de temps. Nous questionnons parfois la validité de cette caractéristique puisqu’elle se fait à un coût très lourd pour ceux qui sont incapables de demeurer rationnel et tombent à l’assaut des chocs psychologiques et émotifs. On ne retrouve pas cette situation avec l’immobilier. Au cours des années 70 et de l’élection du Parti Québécois, au début des années 80 lorsque les taux d’intérêts ont atteint les 18% et au début des années 90 à l’éclatement de la bulle immobilière de Toronto, nous avons été soumis à des récessions qui ont fait chuter le prix des maisons d’environ 30% à 50%. Par contre, même s’il s’agit du plus important investissement pour bien des ménages, très peu de gens ont actuellement perdu de l’argent puisqu’ils n’ont pas vendu. Mais encore, bien des gens ne se sont même pas souciés de cette baisse de valeur puisqu’ils n’avaient pas l’intention de vendre. Ce scénario s’est même appliqué aux investisseurs en immobilier à revenus qui avaient des hypothèques raisonnables. L’important facteur est qu’il est facile de ne pas vouloir savoir le prix de vente de votre immobilier puisque le vrai prix est presque impossible à trouver. Ce n’est malheureusement pas applicable aux actions puisque vous êtes bombardés d’informations financières par les médias Internet, radiodiffusés et télévisés qui cherchent à toucher la corde sensible des investisseurs pour attirer leur attention. On peut même trouver des professionnels hautement payés qui font l’impossible pour générer l’excitation, l’euphorie, la cupidité, la peur et la panique chez les investisseurs. Cela nous rappelle un peu le film « Clockwork Orange » par Stanley Kubrick.

Comment fait-on pour tirer partie des marchés financiers étant donné que nous sommes tous affligés par des émotions qui créent du désordre au niveau de notre capacité à demeurer rationnel avec nos placements ? La réponse est évidente : Nous devons avoir le courage et la capacité de nous en tenir à nos stratégies rentables dans les bons moments et dans les moins bons moments. Voici comment :

  1. Comme dans l’immobilier, garder l’oeil sur le long terme ;
  2. Comme dans l’immobilier, regarder les revenus générés par notre portefeuille;
  3. Contrairement à l’immobilier, éviter l’effet de levier. Le levier financier augmente la volatilité des portefeuilles, l’ingrédient qui incite les mauvaises décisions ainsi que la panique ;
  4. Il faut faire de la volatilité notre allié. Utiliser la volatilité pour équilibrer les portefeuilles et augmenter les revenus potentiels à long terme.

Heureusement, la bipolarité de Monsieur Marché, notre partenaire d’affaires en tant qu’investisseur, nous permet de profiter de ses énormes sautes d’humeur et de lui acheter des titres de propriétés à de très bons taux de rendements en dividendes. Il faut par contre avoir le courage de les lui prendre puisque son hystérie peut être contagieuse. Ainsi avec une stratégie méthodique, disciplinée et avec un accent à contrario, les investisseurs peuvent garder le cap dans l’adversité et ainsi profiter des situations difficiles et inconfortables pour améliorer leur capacité à retirer des dividendes à long terme.

L’Équipe Claret.